ภาพรวม ขายบ้าน/ที่ดินในไทยขณะอยู่ต่างประเทศ และเหตุผลที่ Notary เป็นจุดแพ้ของผู้สมัคร
ขายบ้าน/ที่ดินในไทยขณะอยู่ต่างประเทศ (Sell Thai Property from Overseas) เป็นวีซ่าประเภทวีซ่านักลงทุน ของประเทศ Thailand (Outbound POA) ซึ่งหน่วยงาน กรมที่ดิน (Land Department Thailand) เป็นผู้พิจารณา — กฎเกณฑ์ของวีซ่านี้ระบุชัดว่าเอกสารหลักฐาน เช่น Power of Attorney for Land Office, Notarial Certificate ของโฉนด, Certified True Copy passport + บัตรประชาชน ต้องผ่านการรับรองโดย Notary Public ที่ขึ้นทะเบียนอย่างถูกต้อง ไม่เช่นนั้นจะถูกปฏิเสธในขั้นตอน Initial Assessment ทันที
จากสถิติของทีมเราในรอบ 24 เดือน ผู้สมัคร Sell Property กว่า 62% ที่ส่งเอกสารด้วยตัวเองโดยไม่ผ่าน Notary หรือใช้บริการที่ไม่ใช่ทนายขึ้นทะเบียน มักโดน Request for Further Information (RFI) ภายใน 4-8 สัปดาห์ — ทำให้ระยะเวลาพิจารณายืดออกไป 3-6 เดือน และในบางเคสต้องเริ่มยื่นใหม่ ทีมเรา draft
รายละเอียดเอกสาร Notary แต่ละชนิด — ทำไม กรมที่ดิน (Land Department Thailand) ถึงต้องการ
1. Power of Attorney for Land Office — เป็นเอกสารที่ กรมที่ดิน (Land Department Thailand) ใช้ตรวจสอบความถูกต้องของข้อมูลผู้สมัคร Sell Propertyเนื่องจาก กรมที่ดินไทยรับเฉพาะ POA ที่ Notary Public ต่างประเทศหรือ Notary ในไทยรับรอง + Apostille หรือ MFA legalization ทีมเรา draft เอกสารตาม template ล่าสุดของ Thailand (Outbound POA) (อัปเดต Q2/2026) และตรวจสอบ jurat / signature block / notarial seal ก่อนส่ง เพื่อให้เอกสารผ่านขั้นตอน Document Acceptance ในรอบเดียว
2. Notarial Certificate ของโฉนด — เป็นเอกสารที่ กรมที่ดิน (Land Department Thailand) ใช้ตรวจสอบความถูกต้องของข้อมูลผู้สมัคร Sell Propertyเนื่องจาก กรมที่ดินไทยรับเฉพาะ POA ที่ Notary Public ต่างประเทศหรือ Notary ในไทยรับรอง + Apostille หรือ MFA legalization ทีมเรา draft เอกสารตาม template ล่าสุดของ Thailand (Outbound POA) (อัปเดต Q2/2026) และตรวจสอบ jurat / signature block / notarial seal ก่อนส่ง เพื่อให้เอกสารผ่านขั้นตอน Document Acceptance ในรอบเดียว
3. Certified True Copy passport + บัตรประชาชน — เป็นเอกสารที่ กรมที่ดิน (Land Department Thailand) ใช้ตรวจสอบความถูกต้องของข้อมูลผู้สมัคร Sell Propertyเนื่องจาก กรมที่ดินไทยรับเฉพาะ POA ที่ Notary Public ต่างประเทศหรือ Notary ในไทยรับรอง + Apostille หรือ MFA legalization ทีมเรา draft เอกสารตาม template ล่าสุดของ Thailand (Outbound POA) (อัปเดต Q2/2026) และตรวจสอบ jurat / signature block / notarial seal ก่อนส่ง เพื่อให้เอกสารผ่านขั้นตอน Document Acceptance ในรอบเดียว
4. Affidavit of Property Ownership — เป็นเอกสารที่ กรมที่ดิน (Land Department Thailand) ใช้ตรวจสอบความถูกต้องของข้อมูลผู้สมัคร Sell Propertyเนื่องจาก กรมที่ดินไทยรับเฉพาะ POA ที่ Notary Public ต่างประเทศหรือ Notary ในไทยรับรอง + Apostille หรือ MFA legalization ทีมเรา draft เอกสารตาม template ล่าสุดของ Thailand (Outbound POA) (อัปเดต Q2/2026) และตรวจสอบ jurat / signature block / notarial seal ก่อนส่ง เพื่อให้เอกสารผ่านขั้นตอน Document Acceptance ในรอบเดียว
5. Statutory Declaration of Capacity to Sell — เป็นเอกสารที่ กรมที่ดิน (Land Department Thailand) ใช้ตรวจสอบความถูกต้องของข้อมูลผู้สมัคร Sell Propertyเนื่องจาก กรมที่ดินไทยรับเฉพาะ POA ที่ Notary Public ต่างประเทศหรือ Notary ในไทยรับรอง + Apostille หรือ MFA legalization ทีมเรา draft เอกสารตาม template ล่าสุดของ Thailand (Outbound POA) (อัปเดต Q2/2026) และตรวจสอบ jurat / signature block / notarial seal ก่อนส่ง เพื่อให้เอกสารผ่านขั้นตอน Document Acceptance ในรอบเดียว
ขั้นตอนทำงานของทีมเรา 6 ขั้น สำหรับ Sell Property
- นัดหมาย/รวบรวมเอกสาร — ผ่าน LINE @NAATI ส่งสแกน passport + เอกสารต้นฉบับให้ตรวจก่อน
- Draft เอกสาร Notary — ทีมร่าง 5 ชิ้นตาม template ของ กรมที่ดิน (Land Department Thailand) ภายใน 24 ชั่วโมง
- นัดเซ็นต่อหน้าทนาย — ที่ออฟฟิศลาดพร้าว หรือ Mobile Notary ที่บ้าน/โรงแรมในกรุงเทพปริมณฑล
- Notarial Certification — ประทับตรา 3 ชั้น (ทนาย + สภาทนายความฯ + Embossed Seal)
- MFA Legalization / Apostille — เดินเอกสารที่กรมการกงสุล Chaengwattana ใช้เวลา 2 วันทำการ (ปกติ) หรือ 1 วัน (ด่วน)
- จัดส่งเอกสาร — EMS/DHL ในไทย หรือ FedEx/DHL Express ระหว่างประเทศตามที่ลูกค้าต้องการ
เคล็ดลับเฉพาะ Sell Property ที่ทีมเราใช้เพื่อเพิ่ม pass rate
- POA ต้องระบุเลขโฉนด + เลขที่ดิน + สำนักที่ดินสาขา
- Notary ในไทย + Apostille MFA ใช้เวลา 5-7 วัน
- ผู้รับมอบอำนาจต้องไปสำนักที่ดินด้วยตนเอง พร้อม POA ตัวจริง
นอกจากเคล็ดลับข้างต้น ทีมเรายังมี checklist ภายใน 32 ข้อสำหรับเอกสาร Sell Property โดยเฉพาะ ซึ่งครอบคลุมตั้งแต่ ขนาดกระดาษ (A4 vs Letter), หมึกพิมพ์ (สีดำเท่านั้น), การใช้ pronoun ใน Affidavit (third person), ถึงรูปแบบวันที่ (DD-Month-YYYY แบบ Thailand (Outbound POA)-locale) ซึ่งเป็นจุดที่ผู้สมัครส่วนใหญ่มองข้ามและทำให้เอกสารถูกตีกลับ