การโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดินเกี่ยวข้องกับเอกสารแปลอย่างไร

สำนักงานที่ดิน (กรมที่ดิน — dol.go.th) ทำนิติกรรมจากเอกสารภาษาไทยเป็นหลัก หากคู่สัญญาเป็นชาวต่างชาติหรือใช้เอกสารที่ออกในต่างประเทศ เช่น หนังสือมอบอำนาจ หนังสือรับรองนิติบุคคลต่างประเทศ หรือหลักฐานสถานภาพสมรส เอกสารเหล่านั้นต้องมีคำแปลภาษาไทยและผ่านการรับรองตามช่องทางที่เจ้าพนักงานที่ดินกำหนด ก่อนนำมาใช้ประกอบการจดทะเบียน

โฉนดที่ดินแปลเป็นภาษาอังกฤษได้ไหม และใช้ทำอะไร

แปลได้ และมักใช้ประกอบการยื่นสินเชื่อกับธนาคารต่างประเทศ การแสดงทรัพย์สินในคำขอวีซ่า การพิจารณาคดีในต่างประเทศ หรือการจัดการมรดก คำแปลต้องคงเลขที่โฉนด เลขที่ดิน หน้าสำรวจ ระวาง ตำบล/อำเภอ/จังหวัด และเนื้อที่ (ไร่-งาน-ตารางวา) ให้ตรงกับต้นฉบับทุกตัวเลข พร้อมระบุหน่วยไทยไว้ควบคู่กับหน่วยเมตริกเพื่อป้องกันความเข้าใจคลาดเคลื่อน

เอกสารสิทธิที่ดินมีหลายแบบ แปลแล้วต้องระบุความแตกต่างไหม

ต้องระบุให้ชัด เพราะสิทธิตามเอกสารแต่ละประเภทไม่เท่ากัน เช่น โฉนดที่ดิน (น.ส.4) แตกต่างจาก น.ส.3 ก. หรือหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช.2) คำแปลที่ดีจะคงชื่อประเภทเอกสารภาษาไทยไว้ พร้อมคำอธิบายภาษาอังกฤษกำกับ ไม่ควรแปลรวบให้เป็น 'title deed' ทุกกรณี เพราะทำให้ผู้อ่านต่างประเทศเข้าใจสิทธิผิด

อยู่ต่างประเทศ มอบอำนาจให้คนในไทยโอนที่ดินแทนได้อย่างไร

โดยทั่วไปใช้แบบหนังสือมอบอำนาจของกรมที่ดิน (เช่น ท.ด.21 สำหรับที่ดิน หรือ อ.ช.21 สำหรับห้องชุด) กรอกให้ครบถ้วน ระบุขอบเขตอำนาจให้ชัดเจน แล้วลงนามต่อหน้าเจ้าหน้าที่สถานเอกอัครราชทูตหรือสถานกงสุลใหญ่ไทยเพื่อรับรองลายมือชื่อ หากลงนามต่อหน้า Notary Public ในต่างประเทศ มักต้องผ่านการรับรองต่อเนื่องตามที่ปลายทางกำหนด ควรยืนยันแบบฟอร์มและช่องทางรับรองกับสำนักงานที่ดินที่จะจดทะเบียนก่อนเสมอ

ทำไมไม่ควรเซ็นหนังสือมอบอำนาจเปล่า

เพราะผู้รับมอบอาจกรอกขอบเขตอำนาจเกินเจตนา เช่น เปลี่ยนจาก 'ขอตรวจสอบเอกสาร' เป็น 'ขาย/จำนอง' หนังสือมอบอำนาจที่ปลอดภัยจะระบุรายละเอียดทรัพย์ (เลขที่โฉนด/เลขที่ห้องชุด) ประเภทนิติกรรม คู่สัญญา และขีดฆ่าช่องว่างที่ไม่ใช้ทั้งหมด

ชาวต่างชาติซื้อห้องชุดในไทยต้องเตรียมเอกสารเงินโอนอย่างไร

การถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดโดยคนต่างด้าวต้องแสดงหลักฐานการนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาตามที่กฎหมายกำหนด ซึ่งธนาคารในไทยจะออกหนังสือรับรองการโอนเงินจากต่างประเทศให้ตามแบบที่ใช้ยื่นต่อสำนักงานที่ดิน ชื่อผู้โอน ชื่อผู้รับ และวัตถุประสงค์ควรสอดคล้องกับสัญญาซื้อขาย มิฉะนั้นอาจถูกขอเอกสารเพิ่ม ควรตรวจข้อกำหนดล่าสุดกับธนาคารและสำนักงานที่ดิน

นิติบุคคลต่างประเทศเป็นคู่สัญญา ต้องแปลเอกสารอะไรบ้าง

โดยทั่วไปคือหนังสือรับรองการจดทะเบียนนิติบุคคล ข้อบังคับหรือหนังสือบริคณห์สนธิเท่าที่เกี่ยวข้อง มติที่ประชุมอนุมัติการทำนิติกรรม และหนังสือมอบอำนาจให้ผู้ลงนาม ทั้งหมดต้องแปลเป็นไทยและผ่านการรับรองตามลำดับที่กำหนด ส่วนนิติบุคคลไทยใช้หนังสือรับรองจากกรมพัฒนาธุรกิจการค้า (dbd.go.th) ที่ออกใหม่ตามอายุที่เจ้าพนักงานยอมรับ

คู่สมรสชาวต่างชาติต้องลงนามเอกสารอะไรที่สำนักงานที่ดิน

ในทางปฏิบัติ เมื่อคนไทยที่สมรสกับชาวต่างชาติจะได้มาซึ่งที่ดิน เจ้าพนักงานที่ดินมักให้คู่สมรสทั้งสองฝ่ายลงนามในบันทึกถ้อยคำยืนยันแหล่งที่มาของเงินว่าเป็นสินส่วนตัวของฝ่ายไทย หากคู่สมรสต่างชาติไม่อยู่ในไทย อาจต้องจัดทำเอกสารดังกล่าวผ่านสถานเอกอัครราชทูต/สถานกงสุลใหญ่ไทย ควรสอบถามสำนักงานที่ดินที่จะจดทะเบียนถึงแบบและถ้อยคำที่ใช้

เอกสารที่ดินที่จะใช้ในต่างประเทศต้องรับรองอย่างไร

ขั้นตอนปัจจุบันคือ ขอเอกสารคัดรับรองจากสำนักงานที่ดิน จัดทำคำแปลตามมาตรฐานที่ปลายทางกำหนด นำคำแปลไปรับรองที่กรมการกงสุล (consular.mfa.go.th) และหากประเทศปลายทางยังต้องการ ให้นำไปรับรองต่อที่สถานเอกอัครราชทูตของประเทศนั้นในไทย ลำดับนี้ห้ามสลับ เพราะแต่ละชั้นรับรองลายมือชื่อของชั้นก่อนหน้า

หลัง 28 กุมภาพันธ์ 2570 เอกสารที่ดินจะใช้ Apostille ได้ไหม

อนุสัญญา Apostille จะมีผลใช้บังคับกับประเทศไทยในวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2570 (ข้อมูล HCCH — hcch.net) หลังจากนั้นเอกสารราชการไทยที่จะใช้ในรัฐภาคีจะใช้ใบรับรอง Apostille ใบเดียวแทนการรับรองซ้อนที่สถานทูต ส่วนประเทศที่ไม่ใช่ภาคียังต้องใช้เส้นทางรับรองแบบเดิม และข้อกำหนดเรื่องคำแปลของหน่วยงานปลายทางยังคงต้องปฏิบัติตามเช่นเดิม

ยื่นเอกสารทรัพย์สินไทยกับหน่วยงานออสเตรเลียต้องใช้คำแปลแบบไหน

หน่วยงานออสเตรเลีย เช่น กระทรวงมหาดไทย (Department of Home Affairs) ธนาคาร หรือศาล กำหนดให้เอกสารภาษาต่างประเทศมีคำแปลภาษาอังกฤษจากนักแปลที่ได้รับการรับรองจาก NAATI (naati.com.au) พร้อมตราประทับ หมายเลขผู้ประกอบวิชาชีพ และวันหมดอายุ ทั้งนี้เอกสารทรัพย์สินมักถูกใช้เป็นหลักฐานทางการเงิน จึงควรแปลครบทั้งฉบับ ไม่ตัดทอนเฉพาะหน้าที่ต้องการ

เอกสารจำนอง/ปลอดจำนองเกี่ยวข้องกับการแปลอย่างไร

หากทรัพย์ติดจำนอง การโอนต้องมีเอกสารจากผู้รับจำนอง เช่น หนังสือยินยอมหรือหลักฐานการไถ่ถอน คำแปลต้องระบุสถานะภาระผูกพันตามที่ปรากฏในสารบัญจดทะเบียนหลังโฉนดอย่างครบถ้วน การละเว้นรายการจดทะเบียนใดรายการหนึ่งอาจทำให้ผู้อ่านต่างประเทศเข้าใจว่าทรัพย์ปลอดภาระ ซึ่งเป็นสาระสำคัญที่ผิด

เอกสารคัดรับรองจากสำนักงานที่ดินมีอายุใช้งานไหม

ตัวเอกสารไม่มี 'วันหมดอายุ' ในตัวเอง แต่หน่วยงานปลายทางและกรมการกงสุลมักกำหนดว่าต้องเป็นฉบับคัดรับรองใหม่ภายในช่วงเวลาหนึ่ง (พบบ่อยที่ 3–6 เดือน) เพราะสถานะทางทะเบียนเปลี่ยนได้ตลอด จึงควรถามกรอบเวลาที่ยอมรับจากปลายทางก่อนไปคัดเอกสาร

งานแปลและรับรองเอกสารครอบคลุมการให้คำปรึกษากฎหมายที่ดินหรือไม่

ไม่ครอบคลุม งานแปลและรับรองมุ่งให้เอกสารถูกต้องตรงต้นฉบับและผ่านขั้นตอนรับรองตามที่หน่วยงานกำหนด ส่วนคำถามเชิงสิทธิ เช่น โครงสร้างการถือครอง ภาระภาษี หรือความสมบูรณ์ของสัญญา เป็นเรื่องที่ต้องพิจารณาเป็นรายกรณีกับผู้ประกอบวิชาชีพกฎหมายและเจ้าพนักงานที่ดินที่รับผิดชอบ

ควรเริ่มเตรียมเอกสารก่อนวันนัดโอนนานแค่ไหน

ควรเริ่มล่วงหน้าอย่างน้อย 3–6 สัปดาห์เมื่อมีเอกสารจากต่างประเทศเข้ามาเกี่ยวข้อง เพราะต้องต่อขั้นตอนหลายชั้น ทั้งการออกเอกสารต้นทาง การรับรอง การจัดส่งระหว่างประเทศ และการแปล หากปลายทางเป็นออสเตรเลียหรือประเทศที่กำหนดมาตรฐานคำแปลเฉพาะ ให้เผื่อเวลาเพิ่ม สอบถามกรอบเวลาที่แน่นอนของงานคุณกับเจ้าหน้าที่ทางโทรศัพท์ LINE หรืออีเมล

ชื่อในหนังสือมอบอำนาจกับพาสปอร์ตสะกดไม่ตรงกัน ทำอย่างไร

สำนักงานที่ดินยึดการสะกดชื่อตามเอกสารแสดงตนที่นำมาแสดงเป็นหลัก หากคำแปลหรือหนังสือมอบอำนาจสะกดไม่ตรงกับหน้าพาสปอร์ต ควรแก้ที่ต้นทางก่อนยื่น และหากเคยเปลี่ยนชื่อ–สกุล ให้แนบหลักฐานการเปลี่ยนชื่อประกอบเป็นชุดเดียวกัน เพื่อให้เจ้าหน้าที่เชื่อมโยงตัวบุคคลได้โดยไม่ต้องตีความ

ต้องแปลโฉนดทั้งใบหรือแปลเฉพาะหน้าแรก

โดยทั่วไปควรแปลทั้งฉบับ รวมด้านหลังที่บันทึกรายการจดทะเบียน ภาระผูกพัน และการเปลี่ยนแปลงผู้ถือกรรมสิทธิ์ เพราะปลายทาง เช่น ธนาคารหรือศาลต่างประเทศ มักตรวจสอบว่าที่ดินติดจำนองหรือมีข้อจำกัดใด หากแปลเฉพาะหน้าแรก มักถูกขอเอกสารเพิ่มและเสียเวลารอบใหม่

ชาวต่างชาติซื้อคอนโดต้องเตรียมเอกสารการโอนเงินอย่างไร

การจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ห้องชุดในโควตาต่างชาติต้องแสดงหลักฐานการนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาแลกเป็นเงินบาทในประเทศไทย ซึ่งธนาคารผู้รับโอนจะออกหลักฐานตามระเบียบการควบคุมการแลกเปลี่ยนเงิน (ดู bot.or.th) พร้อมหนังสือรับรองอัตราส่วนกรรมสิทธิ์จากนิติบุคคลอาคารชุด ควรตรวจว่าชื่อผู้โอนเงินตรงกับชื่อผู้จะถือกรรมสิทธิ์ เพราะชื่อไม่ตรงเป็นเหตุให้ยื่นไม่ผ่านบ่อยที่สุด

อยู่ต่างประเทศ ทำหนังสือมอบอำนาจโอนที่ดินได้อย่างไร

แนวทางที่ปลายทางไทยยอมรับกว้างที่สุดคือลงนามต่อหน้าเจ้าหน้าที่สถานเอกอัครราชทูตหรือสถานกงสุลใหญ่ไทยในประเทศนั้น หรือลงนามต่อหน้า Notary Public ในต่างประเทศแล้วผ่านขั้นตอนรับรองของประเทศนั้นและนิติกรณ์ที่กรมการกงสุลเมื่อนำเข้าไทย ควรใช้แบบฟอร์มมอบอำนาจของกรมที่ดินและระบุแปลงที่ดิน เลขโฉนด และขอบเขตอำนาจให้ชัดเจน

คู่สมรสต้องให้ความยินยอมในการทำนิติกรรมที่ดินหรือไม่

หากที่ดินเป็นสินสมรส การทำนิติกรรมสำคัญตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ต้องได้รับความยินยอมจากคู่สมรส สำนักงานที่ดินจึงมักขอหนังสือให้ความยินยอมพร้อมเอกสารแสดงตนของคู่สมรส หากคู่สมรสเป็นชาวต่างชาติและอยู่ต่างประเทศ เอกสารยินยอมต้องผ่านการรับรองลายมือชื่อและนิติกรณ์ก่อนใช้ในไทย

ถ้าผู้ซื้อเป็นนิติบุคคล ต้องเตรียมเอกสารบริษัทชุดใด

ปกติต้องใช้หนังสือรับรองบริษัทฉบับล่าสุดจากกรมพัฒนาธุรกิจการค้า บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น รายงานการประชุมที่อนุมัติการซื้อขาย และเอกสารแสดงตนของกรรมการผู้มีอำนาจ หากเป็นบริษัทต่างประเทศ เอกสารต้องแปลและผ่านนิติกรณ์ก่อน โดยควรตรวจว่าอายุหนังสือรับรองยังอยู่ในกรอบที่สำนักงานที่ดินรับ

Apostille จะเปลี่ยนขั้นตอนเอกสารอสังหาริมทรัพย์อย่างไร

ประเทศไทยเข้าเป็นภาคีอนุสัญญา Apostille โดยมีผลใช้บังคับวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2570 (ดู hcch.net) หลังจากนั้นเอกสารที่ส่งไประหว่างประเทศภาคีจะใช้ Apostille แทนขั้นตอนรับรองสถานทูตได้ แต่ก่อนถึงวันมีผลจริง ยังต้องใช้ห่วงโซ่เดิม คือ แปล → นิติกรณ์กรมการกงสุล → รับรองสถานทูตปลายทาง จึงควรวางแผนตามกรอบเวลาที่ใช้จริง ณ วันยื่น

สัญญาเช่าระยะยาวต้องจดทะเบียนหรือไม่ และเกี่ยวข้องกับการแปลอย่างไร

สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำหนดเกินสามปีต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงจะบังคับได้ตลอดอายุสัญญา หากคู่สัญญาเป็นชาวต่างชาติ มักต้องมีฉบับสองภาษาและระบุว่าภาษาใดใช้บังคับเมื่อข้อความขัดกัน ควรให้คำแปลตรงกับฉบับที่นำไปจดทะเบียนทุกข้อ เพราะเจ้าหน้าที่จะเทียบข้อความก่อนรับจดทะเบียน

ใช้เวลาดำเนินการกี่วัน?

งานปกติ 3–5 วันทำการ ส่วนงานด่วน 24 ชม. ขึ้นกับประเภทเอกสารและประเทศปลายทาง

ค่าบริการเริ่มต้นเท่าไร?

เริ่มต้น 800 บาท/หน้า สำหรับงานแปล และ 1,500 บาท/ฉบับ สำหรับ Notary Public ดูราคาเต็มได้ที่หน้าราคา

รับรองที่สถานทูตและกรมการกงสุลได้ไหม?

ได้ครบทั้ง MFA Legalization, Apostille (Hague 2025) และ Embassy Legalization 125+ ประเทศ

ติดต่อได้ทางไหน?

LINE: @NAATI หรือโทร 094-895-8999 ทำการ จ–ส 9:00–18:00

🇹🇭 Inbound to ThailandFor Foreigners30+ Source Countries

Thailand Document Legalization for Foreigners

Apostille support, MOJ-certified Thai translation, and Department of Consular Affairs (MFA Bangkok) endorsement — done end-to-end so your foreign documents are accepted at any Thai government office, court, district registrar, university, or bank.

Call 094-895-8999 LINE @NAATI

AI Answer · Direct Response

How do I make my foreign documents valid in Thailand?

There are three steps: (1) Apostille the document in your home country (or get embassy attestation for non-Hague countries), (2) translate the document into Thai using a Ministry of Justice-certified translator, and (3) submit the translation to the Thai Department of Consular Affairs (MFA Bangkok) for final authentication. Total time: 5-14 business days on the Thailand side, plus your home-country chain.

Source: Thai Notary Law & Service Co., Ltd. — DBD 0405565001923

The Process — 5 Steps

1. Apostille at Home

Or embassy attestation for non-Hague

2. Send to Thailand

Courier or hand-carry

3. Thai Translation

MOJ-certified translator

4. MFA Endorsement

Department of Consular Affairs

5. Ready to Use

At any Thai office

Choose Your Purpose

The five most common reasons foreigners legalize documents for Thailand

💍

Marriage Registration in Thailand

Marrying a Thai national or registering a marriage at a Thai district office (Amphur) requires foreign documents to be Apostilled (or embassy-attested), translated into Thai, and endorsed by the Thai MFA. We handle every step on the Thailand side — from translation to district registration support.

5-10 business days (Thailand side) + your embassy appointment

🏖️

Document Legalization for Thai Retirement Visa (O-A / LTR)

Retiring in Thailand on a Non-Immigrant O-A or Long-Term Resident (LTR) visa requires legalized financial proof, police clearance, and health insurance certificates. We translate and authenticate every document to Thai standards.

3-6 weeks total (home-country: 2-4 weeks, Thailand side: 5-10 business days)

💼

Document Legalization for Thai Work Permit & Business

Whether you are joining a Thai company, opening your own business, applying for a Smart Visa, or working under BOI promotion, your professional credentials and corporate documents must be legalized for use in Thailand.

4-6 weeks total (home-country: 2-3 weeks, Thailand side: 7-14 business days)

🎓

Document Legalization to Study in Thailand (Education Visa)

Enrolling in a Thai university, international school, language program, or boarding school requires legalized academic credentials. We translate and authenticate diplomas, transcripts, and recommendation letters for direct submission to Thai admissions offices and Immigration.

3-5 weeks total (home-country Apostille: 2-3 weeks, Thailand side: 5-10 business days)

🏢

Document Legalization for Property & Investment in Thailand

Buying a condominium, transferring funds for investment, registering a Thai company, or proving source of funds requires legalized financial and corporate documents. We make sure your documents satisfy the Land Department, Bank of Thailand, and DBD requirements.

4-8 weeks total (home-country Apostille: 2-4 weeks, Thailand side: 7-14 business days)

Choose Your Country of Origin

We support documents from 29+ countries — Hague Apostille and full-chain Non-Hague pathways

Why Foreigners Choose NAATI Thailand

🇹🇭 Bangkok-based, English-speaking

Direct contact with native English speakers — no translation app, no miscommunication. Office in central Bangkok, walking distance from BTS.

🛡️ MOJ-certified translators only

Every Thai translation is done by a translator listed with Thailand's Ministry of Justice — guaranteed acceptance at every government office, court, and Amphur.

⚡ Express MFA service

Same-day MFA submission and pickup at the Department of Consular Affairs in Chaeng Wattana — turnaround as fast as 1-2 business days for urgent cases.

📦 Courier-friendly workflow

You don't need to be in Thailand. Mail us your Apostilled originals; we handle translation, MFA, and shipping back to your address or to a partner (lawyer, university, district office).

🤝 End-to-end coordination

We work directly with Thai law firms, Immigration consultants, and HR departments at multinationals — your file stays moving until completion.

💼 Bilingual quotes & invoices

Every quote, receipt, and contract is provided in English. Pay by international card, bank transfer, or PromptPay.

Frequently Asked Questions

ทำไมต้องเรา — E-E-A-T Authority

Experience

10+ ปีตั้งแต่ 2014 · 17,610+ โครงการสำเร็จ · ลูกค้ามากกว่า 60 ประเทศ

Expertise

นักแปล NAATI Certified ประจำ 4 ท่าน + ทนายผู้ทำคำรับรอง (Notarial Services Attorney) ขึ้นทะเบียนสภาทนายความ

Authoritativeness

อ้างอิงจากแหล่งทางการ:

Trustworthiness

นิติบุคคลจดทะเบียน DBD 0405565001923
Thai Notary Law & Service Co., Ltd.
ที่อยู่จริง: 61 ซอย ลาดพร้าว 95 (ปรางค์ทิพย์) กรุงเทพมหานคร 10310

NAATI Australia (official) ↗Department of Home Affairs ↗Thai Consular Affairs (MFA) ↗Lawyers Council of Thailand ↗AHPRA ↗

Ready to start?

Send a photo of your documents via LINE — we will reply with a free quote and exact timeline within 30 minutes (Bangkok business hours).

LINE @NAATI Email Contact@thainotary.co.th

ไทยกับอนุสัญญา Apostille — สถานะล่าสุดและสิ่งที่จะเปลี่ยน

ประเทศไทยยื่นภาคยานุวัติสารเข้าเป็นภาคีอนุสัญญา Apostille (Hague 1961) เมื่อ 30 มิถุนายน 2569 (2026) และอนุสัญญาจะมีผลบังคับใช้กับไทยในวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2570 (28 February 2027) — ก่อนวันดังกล่าวเอกสารยังต้องใช้เส้นทาง Legalization เดิม (Notary → กรมการกงสุล → สถานทูตปลายทาง)

ช่วงที่ 1 — จนถึงวันมีผลบังคับใช้
เอกสารไทยที่จะใช้ต่างประเทศยังต้องเดินเส้นทางเดิม: รับรองโดยทนายความผู้ทำคำรับรองลายมือชื่อและเอกสาร (Notarial Services Attorney) → นิติกรณ์ที่กรมการกงสุล → รับรองที่สถานทูตประเทศปลายทาง
ช่วงที่ 2 — ตั้งแต่ 28 กุมภาพันธ์ 2570
สำหรับประเทศที่เป็นภาคีอนุสัญญา จะใช้ใบ Apostille ใบเดียวแทนขั้นตอนรับรองที่สถานทูตปลายทาง ส่วนประเทศนอกภาคียังต้อง Legalization ตามเดิม
ช่วงที่ 3 — เอกสารที่ออกก่อนวันมีผล
เอกสารที่รับรองแบบเดิมไว้แล้วยังใช้ได้ตามเงื่อนไขของหน่วยงานปลายทาง ควรตรวจอายุเอกสารกับหน่วยงานที่รับเรื่องก่อนยื่นเสมอ

ระหว่างช่วงเปลี่ยนผ่าน เราตรวจสอบเส้นทางรับรองที่ถูกต้องให้เป็นรายเคสก่อนเริ่มงานทุกครั้ง

ข้อมูลทางการที่ตรวจสอบแล้ว

ประเทศไทยยื่นภาคยานุวัติสารเข้าเป็นภาคีอนุสัญญา Apostille (Hague 1961) เมื่อ 30 มิถุนายน 2569 (2026) และอนุสัญญาจะมีผลบังคับใช้กับไทยในวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2570 (28 February 2027) — ก่อนวันดังกล่าวเอกสารยังต้องใช้เส้นทาง Legalization เดิม (Notary → กรมการกงสุล → สถานทูตปลายทาง)
ตรวจสอบเมื่อ 30 กรกฎาคม 2569
อนุสัญญา Apostille มีภาคี 130 ประเทศ (ข้อมูล HCCH ปรับปรุง 30 มิถุนายน 2026)
ตรวจสอบเมื่อ 30 กรกฎาคม 2569

แหล่งอ้างอิง

คลังความรู้เอกสารอสังหาริมทรัพย์และการโอนกรรมสิทธิ์

รวมคำถามเรื่องการแปลโฉนดที่ดิน หนังสือมอบอำนาจสำหรับสำนักงานที่ดิน เอกสารของผู้ซื้อชาวต่างชาติ และลำดับการรับรองเอกสารที่ออกจากต่างประเทศก่อนใช้ในประเทศไทย

แหล่งอ้างอิง: กรมที่ดิน (dol.go.th) · กรมการกงสุล กระทรวงการต่างประเทศ (consular.mfa.go.th) · กรมพัฒนาธุรกิจการค้า (dbd.go.th) · HCCH (hcch.net — Apostille มีผลกับไทย 28 ก.พ. 2570) · NAATI (naati.com.au) — หลักเกณฑ์อาจเปลี่ยนแปลง โปรดยืนยันกับหน่วยงานก่อนยื่น และสอบถามค่าบริการกับเจ้าหน้าที่ทางโทรศัพท์ LINE หรืออีเมล

คำแนะนำและข้อควรระวัง — กฎหมายอสังหาริมทรัพย์

ตรวจทานกับแหล่งอ้างอิงราชการที่ระบุไว้ด้านล่าง ค่าธรรมเนียมและระยะเวลาขึ้นกับคิวของแต่ละหน่วยงาน สอบถามเจ้าหน้าที่ได้ทางโทรศัพท์ LINE หรืออีเมล

คำแนะนำก่อนยื่น

ตรวจโฉนดและสารบัญจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินก่อนวางเงินมัดจำ
ตรวจภาระผูกพัน เช่น จำนอง ภาระจำยอม และข้อจำกัดการใช้ประโยชน์
สำหรับอาคารชุด ให้ตรวจสัดส่วนการถือครองของคนต่างชาติในอาคารนั้น
อ่านสัญญาฉบับภาษาไทยควบคู่กับฉบับแปล และระบุว่าฉบับใดมีผลบังคับ
ตรวจภาระค่าใช้จ่ายที่ต้องชำระ ณ วันโอน และผู้รับผิดชอบตามสัญญา
จัดล่ามในวันโอน หากคู่สัญญาไม่เข้าใจภาษาไทย

ข้อควรระวัง — กรณีที่มักถูกตีกลับ

ชาวต่างชาติมีข้อจำกัดในการถือครองที่ดินตามกฎหมายไทย ต้องตรวจโครงสร้างการถือครองอย่างรอบคอบ
การใช้ตัวแทนถือครองแทนเพื่อเลี่ยงข้อจำกัด มีความเสี่ยงทางกฎหมาย
สัญญาจะซื้อจะขายที่ไม่ระบุเงื่อนไขการคืนเงิน ทำให้เสียเปรียบเมื่อโครงการล่าช้า
สัญญาเช่าระยะยาวมีข้อกำหนดเรื่องการจดทะเบียนที่ต้องปฏิบัติตาม
การโอนเงินจากต่างประเทศต้องมีหลักฐานตามที่ธนาคารและหน่วยงานกำหนด
ข้อมูลจากผู้ขายเพียงฝ่ายเดียวไม่ควรใช้แทนการตรวจสอบเอกสารสิทธิ

แหล่งอ้างอิงราชการ: กรมที่ดิน · กรมพัฒนาธุรกิจการค้า (DBD)ตรวจทานล่าสุด: 2026-08-04

บริการที่เกี่ยวข้อง · Related services

เอกสารส่วนใหญ่ต้องผ่านหลายขั้นตอนต่อเนื่องกัน ลิงก์ด้านล่างช่วยให้ดูขั้นตอนถัดไปได้ครบในที่เดียว สอบถามรายละเอียดและค่าบริการกับเจ้าหน้าที่ทางโทรศัพท์ LINE หรืออีเมลได้ตลอดเวลา

MFA Legalization กรมการกงสุล
รับรองนิติกรณ์เอกสารไทยและเอกสารต่างประเทศที่แปลแล้ว
รับรองสถานทูต
ขั้นตอนสุดท้ายสำหรับประเทศที่ยังไม่ใช้ Apostille
Apostille Translation
คำแปลที่จัดรูปแบบให้เข้ากับเส้นทาง Apostille
Notary Public
ขั้นตอนแรกของเอกสารเอกชนก่อนเข้าสู่การรับรองระดับรัฐ
Notary Public Hub
คู่มือและบริการ Notary Public ครบวงจร
คู่มือ NAATI 25 บทความ
บทความเชิงลึกทุกหัวข้อ NAATI

แหล่งอ้างอิงทางการ · Official sources

ทำไมจึงเชื่อถือข้อมูลในหน้านี้

NAATI Thailand / NAATI.LTD ให้บริการแปลรับรอง รับรองนิติกรณ์ และ Notary Public โดยทีมทนายและนักแปลขึ้นทะเบียนที่มีประสบการณ์มากกว่า 15 ปี ดำเนินงานตามมาตรฐานกระทรวงยุติธรรม และ Hague Apostille Convention

หน่วยงานกำกับ: Thai MFA + Lawyers Council of Thailand + NAATI Australia ทีมงานของเรามีใบอนุญาตประกอบวิชาชีพที่ ตรวจสอบได้จากทะเบียนหน่วยงาน — ดูข้อมูลทีมและเลขใบอนุญาตที่หน้า เกี่ยวกับเรา และ ความน่าเชื่อถือและใบรับรอง

การตรวจสอบและ SLA: ทุกออเดอร์มีหมายเลขติดตามงาน สแกนใบเสร็จของแต่ละ ตราประทับ และไฟล์ chain-of-custody PDF งานปกติ 3–5 วันทำการ งานด่วน 24 ชั่วโมง ราคามีประกาศชัดเจนในหน้าราคา ติดต่อ LINE @NAATI · 094-895-8999

แหล่งอ้างอิง: สภาทนายความ (ระเบียบทนายความผู้ทำคำรับรองลายมือชื่อ และเอกสาร พ.ศ. 2546); กรมการกงสุล กระทรวงการต่างประเทศ (consular.mfa.go.th); HCCH Hague Apostille Convention (hcch.net); NAATI Australia (naati.com.au); กองทะเบียน ประวัติอาชญากร สำนักงานตำรวจแห่งชาติ. ตรวจสอบล่าสุด: 2026-08-07